"Evitar los embargos se ha convertido en la mayor prioridad para políticos, economistas y reguladores. Pero de hecho, permitir que los embargos sucedan debe considerarse como la solución que el libre mercado da a la crisis". Artículo en el Washington Journal que dejará a más de uno de piedra al darse cuenta de lo distinta que es una hipoteca en EEUU y en España, y las consecuencias que tiene (o no) que te embarguen en EEUU. Traducción al castellano en el primer comentario.
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¿Por qué ser una nación de esclavos de la hipoteca?
por Ramsey Su, consultor inmobiliario y ex-Agente de la Propiedad Inmobiliaria
Evitar los embargos se ha convertido en la mayor prioridad para políticos, economistas y reguladores. Pero de hecho, permitir que los embargos sucedan debe considerarse como la solución que el libre mercado da a la crisis.
Si de lo que se trata es de ayudar a los propietarios de casas, entonces el embargo es la mejor solución. La economía familiar está destruída a consecuencia de haber contraído demasiadas deudas a través de la compra de bienes inmuebles hinchados. Tener casa deduce pocos impuestos, así que una casa que ha perdido valor prácticamente tiene valor negativo. Abandonar la hipoteca(1) inmeditamente soluciona el quebranto.
Puede que el historial de crédito se deteriore(2), pero es algo que se puede reparar. Y mediante el alquiler de algo que se puedan permitir, en lugar de la supermansión que no pueden, es probable que los actuales propietarios consigan ahorrar algo cada mes y así dar la entrada de una casa que esté a su alcance cuando llegue el momento en que puedan permitirse la compra.
Si de lo que se trata es de ayudar a los mercados de crédito, entonces el embargo es sin duda la mejor solucion. El modelo de titulizaciones(3) ha demostrado ser fallido. Trocear los préstamos en tramos creó algunos productos financieros que tenían un conflicto de intereses a la hora de deshacerse del activo. El tenedor de un tramo senior estaría dispuesto a hacer modificaciones de condiciones, puesto que su posición está asegurada, y el poseedor de un tramo junior prácticamente no pintaría nada. Los tramos de categoría inferior lo valen nada, pero aún así son un quebradero que impide cualquier intento de venta o renegociación.
Consideremos una propiedad que se vendió por 500.000 dólares en el pico, financiada con una primera carga [hipoteca] de 400.000 dólares y una segunda(4) carga [hipoteca] de 80.000 dólares, que ahora vale 300.000 dólares. La segunda carga no vale nada, pero sigue ahí, como una nube que complica cualquier intento de modificación por el poseedor de la carga senior [la primera]. No hay ningún incentivo para que el tenedor de la carga junior [la segunda hipoteca] acceda voluntariamente a modificar las condiciones. El embargo sería la acción mejor y definitiva. Tabula rasa.
¿Qué nos dice el mercado? [La consultora] Dataquick publicó recientemente los datos de ventas en el sur de California, en un tiempo el centro neurálgico de los excesos especulativos apoyados en finaciación no tradicional. Ahora, los embargos dominan las ventas. Los precios bajan. El volumen de ventas sube. La construcción de nueva planta baja. Hay unas ilustraciones que parecen sacadas de un libro de texto: oferta y demananda condicionan el precio y llevan al equilibrio del mercado.
La financiación tóxica se detuvo abruptamente en Primavera de 2007. Para cuando llegó el verano, ya se había terminado lo de financiar el 100%, los préstamos de interés negativo(5), las segundas hipotecas para refinanciar la primera, y los préstamos a los famosos NINJA (no income no job no assets - sin ingresos, sin trabajo y sin bienes). Aunque los precios que los bienes inmuebles han seguido bajando, las compras posteriores al verano de 2007 las ha hecho una clase de compradores distinta, unos compradores financiados con préstamos en los que las condiciones se han mirado con lupa. Si el índice de impagados de estos créditos es menor que el de los créditos hechos desde 2004 hasta principios de 2007, se confirmaría que hay un cambio de tendencia.
Los embargos son la base para la recuperación, tanto para Main Street [la gente común] como para Wall Street [la Bolsa]. Cuando se embarga una propieda, ésta pasa de estar en manos débiles a estar en manos fuertes. Aquellos que han sido embargados hoy serán los compradores de mañana, si se les da una oportunidad para recuperarse económicamente.
Este cambio del flujo de crédito no tiene nada que ver con el dinero. Tiene que ver con un nuevo sistema de concesión de créditos, un nuevo sistema que proporcionará unas líneas maestras claras, de forma que los prestatarios tendrán una fuente [de crédito] fiable basada en unas condiciones escritas fuertes, y los pequeños inversores se atreverán a comprar estas emisiones de créditos titulizados.
Ahora que el Gobierno controla totalmente [debido a su nacionalización] la Administración Federal de Vivienda [equivalente al Ministerio de Vivienda], Fannie Mae y Freddie Mac [los mayores bancos de hipotecas de EEUU], es el momento perfecto para reformar el mercado secundario.
Por último, la modificación en las condiciones de un crédito no sólo es inefectiva, es que es perjudicial. Coercionar a los prestatarios para que continúen pagando una hipoteca sobre una casa que está sobrevalorada sin remedio alguno y no informarles de las alternativas es usura.
Los medios de comunicación deberían entrevistar a aquellos a los que ya les han embargado. ¿Están arrepentidos o aliviados? ¿Están rehaciendo su historial de crédito y sus vidas? ¿Echan de menos la presión de tener que hacer pagos que no pueden permitirse para pagar una supermansión que en realidad pertenece al banco?
La intención de los programas de modificación [de condiciones crediticias] que se han hecho hasta ahora es crear una generación de esclavos de la hipoteca. Por fortuna, los esclavos de la hipoteca pueden liberarse por medio del embargo, y están optando por esta vía en masa.
(1) En EEUU, Reino Unido y muchos otros países, cuando se contrae una hipoteca es posible saldar la hipoteca devolviendo la casa al banco (o directamente dejando de pagar hasta que el banco la embargue). En España no se puede: si se deja de pagar la hipoteca, el banco embarga y si lo que el banco obtiene en la subasta no es suficiente para saldar la deuda, nos embargará nuestros ingresos futuros hasta que la saldemos.
(2) El historial de crédito es fundamental en EEUU, cuya economía está basada en el consumo. Es un sistema parecido a un carnet por puntos: si no tienes impagados, vas sumando puntos a tu historial y los bancos te ofrecerán tarjetas, créditos, etc en mejores condiciones. Con un mal historial de crédito, los intereses se disparan o incluso no se puede acceder a una tarjeta de crédito o a un préstamo. Si una deuda se deja impagada, queda como una mancha en el historial de crédito durante siete años. Al cabo de siete años, es posible solicitar que eso se elimine y por tanto empezar a construir un nuevo historial de crédito desde cero (en vez de partir de un valor negativo). Después de tener una mancha en el historial de crédito, es posible rehacer el historial de crédito a base de ir pagando puntualmente, pero es un proceso muy largo. En España eso no es posible: el historial de crédito sólo se borra cuando una persona fallece.
(3) Casi todos los bancos de EEUU titulizaron sus hipotecas: se cogían varias hipotecas a clientes que iban a pagar seguro (p. ej. funcionarios), varias hipotecas a clientes que en algún momento podían dejar de pagar (p. ej. empleados de una gran empresa), varias hipotecas a clientes dudosos (p. ej. autónomos o gente sin estudios) y varias hipotecas a clientes que con toda probabilidad iban a dejar de pagar, se "mezclaba" todo eso y luego se dividía en p. ej. 1000 títulos (acciones), que se ponían a la venta en mercados financieros (p. ej. Bolsa o a través de bancos de inversión). De esa forma, el banco que titulizaba las hipotecas recuperaba inmediatamente el dinero que había prestado al hipotecado, y los compradores de esos títulos recuperarían su inversión conforme el hipotecado fuera pagando su préstamo. El problema vino cuando los hipotecados más dudosos, y luego bastantes de los menos dudosos, dejaron de pagar su hipoteca porque no podían o porque la burbuja había explotado y su casa valía bastante menos de lo que habían pagado. En España, el organismo regulador de los bancos y cajas de ahorro (el Banco de España) prohibe a los bancos españoles titulizar hipotecas, pero aún así, muchos bancos españoles invirtieron comprando títulos de esas emisiones de bancos estadounidenses y tuvieron cuantiosas pérdidas.
(4) En EEUU se pueden pedir múltiples hipotecas sobre el mismo bien. Hasta hace un par de años era posible incluso conseguir hipotecas sobre el coche.
(5) Préstamos en los que durante un periodo de tiempo la cuota que se paga no cubre ni siquiera los intereses, por lo que la deuda está aumentando mes a mes
Sucede porque a la gente le han metido en la puta jeta que no sólo es bueno vivir por encima de tus posibilidades, gastando a tope, sino que además si gastas a tope, sin ahorrar y pidiéndolo todo prestado, le haces un gran favor a la economía en general y a los bancos. Vale que algunos consumidores son gilipollas que tiran la casa por la ventana, pero el sistema tiene parte de culpa por promocionar la especulación, la usura y el descontrol total.....
Es muy interesante que ningun medio de comunicacion menciona que en el ambito anglosajon una vez embargada la casa adios deuda, nada de ir por el coche o por el sueldo... No sera que no quieren que la gente piense sobre nuestra ley de banca?... Pero que digo!, seguro que soy un conspiranoico...
La gente ha pasado de hipotecarse 15 años a hipotecarse 30 ó 40 a la ligera, pensando eso de que "ya lo pagará mi yo del futuro", creyéndo que siempre va a poder encontrar trabajo, que si curra la pareja es más fácil pagarlo...la realidad es que se han privado de viajes, de bienestar, de ofrecer una mejor educación a sus hijos. Si yo fuera ellos, mandaría la hipoteca a la basura.
Mientras que en EEUU una familia se puede declarar en bancarrota y la primera vez todas sus deudas son condonadas, y para las hipotecas, la propia vivienda hipotecada es el aval del crédito hipotecario, en Ejpain no te libra nadie de las deudas (las hipotecas se avalan con tus bienes presentes y futuros y/o los de tus avalistas). El hecho de que te embarguen la vivienda en Ejpain es la peor opción de todas, ya que se la quedarán a precio de saldo (ya sean los bancos, los conocidos de los bancos o los subasteros), y normalmente no da para cubrir el resto de la deuda pendiente, por lo que el endeudado seguira pagando capital principal e intereses sin tener nada!.
Menudo robo organizado que se han montado aquí. Los bancos han concedido demasiados créditos tóxicos, total si las cosas van mal ellos nunca pierden, apelan al miedo para socializar las pérdidas (que un banco quiebre es mu malo...), los que pierden son los que pagaron una fortuna por una vivienda que no lo vale, y que recordemos es una necesidad básica, por culpa de las tasaciones infladas aceptadas por los bancos y por la concesión de los créditos que nunca debieron conceder.
Primer paso para comenzar la revolución... ASUMIR QUE ERES UN ESCLAVO.
#1
#1 Gracias por la traducción, menudo curro!
Lamentablemente mi opinión es muy parecida a la de Big_Bang #6.
Esperemos que este gobierno socialista obligue a los bancos a hacer como los anglosajones y solo poder quedarse con la garantía de cobro hipotecario y no con nuestros valores sino el bien hipotecario no es suficiente...
partida de ladrones.
Muy buen artículo,...e increible traducción y aclaraciones, muchas gracias #1