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#3:
Ainsss. A ver, que yo os lo explico.
He hecho tasación hipotecaria y tasación para fines particulares (herencias, valoración patrimonial, etc.) y siempre le hay que explicar al cliente el método más usado para la valoración, el "Método de Comparación", que consiste en comparar precios de viviendas de características semejantes y sacar un valor medio (como si vas al mercado a comprar tomates, miras varios puestos y acabas conociendo el valor de los tomates ese día).
PERO (y esto es lo importante) los valores que se toman para la comparación son los "precios de oferta", es decir, la cantidad que se pide por esa vivienda. Cuando el mercado es alcista el precio de oferta coincide bastante bien con el precio de mercado real; cuando el mercado es bajista no (por ejemplo ahora mismo), porque hay un regateo posterior y las cosas se venden por un 20 o un 30% por debajo.
Quien hace la tasación puede hacer algunas correcciones (por la calidad de los testigos, su conocimiento del mercado, las perspectivas, etc.) pero una valoración es válida en el momento en que se emite y como mucho durante el semestre posterior.
No obstante el problema es otro, es que se ha confundido el precio de mercado con el valor de uso, y mucha gente pagó mucho más de lo que valían unas viviendas que eran para usarse (su precio de mercado era alto en ese momento); el valor de uso no varía demasiado, pero el de mercado sí y ahora ha bajado.
Si usas la casa para vivir seguirá teniendo su valor (de uso) intacto, suba o baje su precio. Si esperabas hacerte rico con esa apuesta y ahora has perdido, mala suerte, pero el juego y la especulación es así.
He hecho tasación hipotecaria y tasación para fines particulares (herencias, valoración patrimonial, etc.) y siempre le hay que explicar al cliente el método más usado para la valoración, el "Método de Comparación", que consiste en comparar precios de viviendas de características semejantes y sacar un valor medio (como si vas al mercado a comprar tomates, miras varios puestos y acabas conociendo el valor de los tomates ese día).
PERO (y esto es lo importante) los valores que se toman para la comparación son los "precios de oferta", es decir, la cantidad que se pide por esa vivienda. Cuando el mercado es alcista el precio de oferta coincide bastante bien con el precio de mercado real; cuando el mercado es bajista no (por ejemplo ahora mismo), porque hay un regateo posterior y las cosas se venden por un 20 o un 30% por debajo.
Quien hace la tasación puede hacer algunas correcciones (por la calidad de los testigos, su conocimiento del mercado, las perspectivas, etc.) pero una valoración es válida en el momento en que se emite y como mucho durante el semestre posterior.
No obstante el problema es otro, es que se ha confundido el precio de mercado con el valor de uso, y mucha gente pagó mucho más de lo que valían unas viviendas que eran para usarse (su precio de mercado era alto en ese momento); el valor de uso no varía demasiado, pero el de mercado sí y ahora ha bajado.
Si usas la casa para vivir seguirá teniendo su valor (de uso) intacto, suba o baje su precio. Si esperabas hacerte rico con esa apuesta y ahora has perdido, mala suerte, pero el juego y la especulación es así.
#5:
#3 Lo has explicado muy bien. Pero esa sólo la parte "técnica del asunto", es decir, una parte de toda esta historia.
Luego hay otra parte, y es que las sociedades de tasación debían ser sociedades independientes, cosa que en este país no ha sido así. Las cajas/bancos metidas en el negocio del ladrillo crearon sus propias sociedades de tasación. Véase la CAM con TABIMED, Caja Madrid con TASAMADRID, etc. ¿Esto que ha supuesto? Una perdida total de la independencia de las sociedades de tasación, y además la aparición de "un nuevo modelo de tasación".
El otro modelo de tasación, que tu no explicas, no sé si porque lo desconoces o por corporativismo con el gremio, ha funcionado de otra forma, que te describo a continuación.
Una casa estaba en venta por 200000€, una persona quería solicitar los 200000€ de la casa, 20000€ de gastos, 30000€ para amueblar y 20000€ más para cambiar de coche; y esta persona era un "buen cliente" de alguna Caja. Se iba a su oficina y se sentaba a hablar con el director y le decía: "Pepe, necesito 270000 que mi mujer se ha enamorado de una casa y además tengo que cambiar de coche". ¿Y qué hacía el banco? Llamaba a su propia sociedad de tasación.
Allá que iba la sociedad de tasación, que ya sabía el hipotecario que quería conceder el director de la oficina y decía 270000€ + 20% = 324000€. Ale, tasado en 325000€. Devolvía la tasación al banco .. y el banco decía .. geníal .. "Hipoteca al 80% del valor de tasación. 270000€".
Entiendo que a lo mejor esta película no apetece contarla o no interesa, o simplemente no la conoces, pero esta película se ha repetido en todas las sociedades de tasación creadas por el propio sector bancaruio.
Luego hay otra parte, y es que las sociedades de tasación debían ser sociedades independientes, cosa que en este país no ha sido así. Las cajas/bancos metidas en el negocio del ladrillo crearon sus propias sociedades de tasación. Véase la CAM con TABIMED, Caja Madrid con TASAMADRID, etc. ¿Esto que ha supuesto? Una perdida total de la independencia de las sociedades de tasación, y además la aparición de "un nuevo modelo de tasación".
El otro modelo de tasación, que tu no explicas, no sé si porque lo desconoces o por corporativismo con el gremio, ha funcionado de otra forma, que te describo a continuación.
Una casa estaba en venta por 200000€, una persona quería solicitar los 200000€ de la casa, 20000€ de gastos, 30000€ para amueblar y 20000€ más para cambiar de coche; y esta persona era un "buen cliente" de alguna Caja. Se iba a su oficina y se sentaba a hablar con el director y le decía: "Pepe, necesito 270000 que mi mujer se ha enamorado de una casa y además tengo que cambiar de coche". ¿Y qué hacía el banco? Llamaba a su propia sociedad de tasación.
Allá que iba la sociedad de tasación, que ya sabía el hipotecario que quería conceder el director de la oficina y decía 270000€ + 20% = 324000€. Ale, tasado en 325000€. Devolvía la tasación al banco .. y el banco decía .. geníal .. "Hipoteca al 80% del valor de tasación. 270000€".
Entiendo que a lo mejor esta película no apetece contarla o no interesa, o simplemente no la conoces, pero esta película se ha repetido en todas las sociedades de tasación creadas por el propio sector bancaruio.
Comentarios
Ainsss. A ver, que yo os lo explico.
He hecho tasación hipotecaria y tasación para fines particulares (herencias, valoración patrimonial, etc.) y siempre le hay que explicar al cliente el método más usado para la valoración, el "Método de Comparación", que consiste en comparar precios de viviendas de características semejantes y sacar un valor medio (como si vas al mercado a comprar tomates, miras varios puestos y acabas conociendo el valor de los tomates ese día).
PERO (y esto es lo importante) los valores que se toman para la comparación son los "precios de oferta", es decir, la cantidad que se pide por esa vivienda. Cuando el mercado es alcista el precio de oferta coincide bastante bien con el precio de mercado real; cuando el mercado es bajista no (por ejemplo ahora mismo), porque hay un regateo posterior y las cosas se venden por un 20 o un 30% por debajo.
Quien hace la tasación puede hacer algunas correcciones (por la calidad de los testigos, su conocimiento del mercado, las perspectivas, etc.) pero una valoración es válida en el momento en que se emite y como mucho durante el semestre posterior.
No obstante el problema es otro, es que se ha confundido el precio de mercado con el valor de uso, y mucha gente pagó mucho más de lo que valían unas viviendas que eran para usarse (su precio de mercado era alto en ese momento); el valor de uso no varía demasiado, pero el de mercado sí y ahora ha bajado.
Si usas la casa para vivir seguirá teniendo su valor (de uso) intacto, suba o baje su precio. Si esperabas hacerte rico con esa apuesta y ahora has perdido, mala suerte, pero el juego y la especulación es así.
#3 Pretty much.
Tengo una edad por la cual casi toda la gente de mi entorno tiene una hipoteca de los años del "boom". Si les preguntas si la tasación de sus viviendas es realista hoy te dirán que no, que es una tasación sobrevalorada. Pero si les preguntas si esa tasación era irreal en el momento que se la hicieron te dirán todos que no, que de hecho ellos pagaron más de lo que se les tasó... y resulta que las tasaciones se hacen a precio de mercado del momento en el que se tasa, básicamente porque los tasadores no son adivinos y no saben que pasará en el futuro. Poco que rascar en este caso.
#3 Lo has explicado muy bien. Pero esa sólo la parte "técnica del asunto", es decir, una parte de toda esta historia.
Luego hay otra parte, y es que las sociedades de tasación debían ser sociedades independientes, cosa que en este país no ha sido así. Las cajas/bancos metidas en el negocio del ladrillo crearon sus propias sociedades de tasación. Véase la CAM con TABIMED, Caja Madrid con TASAMADRID, etc. ¿Esto que ha supuesto? Una perdida total de la independencia de las sociedades de tasación, y además la aparición de "un nuevo modelo de tasación".
El otro modelo de tasación, que tu no explicas, no sé si porque lo desconoces o por corporativismo con el gremio, ha funcionado de otra forma, que te describo a continuación.
Una casa estaba en venta por 200000€, una persona quería solicitar los 200000€ de la casa, 20000€ de gastos, 30000€ para amueblar y 20000€ más para cambiar de coche; y esta persona era un "buen cliente" de alguna Caja. Se iba a su oficina y se sentaba a hablar con el director y le decía: "Pepe, necesito 270000 que mi mujer se ha enamorado de una casa y además tengo que cambiar de coche". ¿Y qué hacía el banco? Llamaba a su propia sociedad de tasación.
Allá que iba la sociedad de tasación, que ya sabía el hipotecario que quería conceder el director de la oficina y decía 270000€ + 20% = 324000€. Ale, tasado en 325000€. Devolvía la tasación al banco .. y el banco decía .. geníal .. "Hipoteca al 80% del valor de tasación. 270000€".
Entiendo que a lo mejor esta película no apetece contarla o no interesa, o simplemente no la conoces, pero esta película se ha repetido en todas las sociedades de tasación creadas por el propio sector bancaruio.
perdon, me confundi al votar. Era un positivo como un piano #5
#9 No, está bien el negativo, porque lo he releído y me he dado cuenta que los cálculos están mal hechos, así que me merezco un negativo ( al menos uno ) por a estas alturas equivocarme al operar.
#3 #5
Las de los bancos y las no de los bancos.... no os suena el inmobiliario que te viene con una carpeta de inmuebles y te dice aquello de... este portfolio tiene que vales 300 kilos, vale, Pepe??? Y la tasadora, "independientemente", valoraba los inmuebles para que juntaran todos esos 300...
Las tasadoras no son ni mucho menos inocentes de las demenciales subidas de precios, presionadas por inmobiliarios y por entidades de credito, pero colaboradores mas que necesarios, imprescindibles para inflar los precios de la vivienda en este pais.
#3 Cuando a mi me tasaron el que sería mi apartamento, el tasador me preguntó directamente cuanto necesitaba para la hipoteca. No te digo más.
Puchas a deshoras. Esto se tendría que haber hecho hace 10 años.
Totalmente de acuerdo, lo de las tasaciones ha sido siempre un cachondeo, si las dieran un correctivo igual cambiaban un poco las cosas...
Como suelo decir en estos casos, el eslogan para el gobierno debería ser:
"Gobierno de España: Tarde y mal™"
Si hubiese dación en pago vereis como estas cosas no pasaban.
Un poquito tarde...no creéis............
Tarde y mal...el sino de este paìs.