Por qué la dación en pago no es una solución mágica

Con todo el debate sobre los escraches, desahucios y demás temas inmobiliarios, creo que vale la pena recordar algo de lo que hablamos en la tertulia no hace demasiado, pero que es importante insistir en ello: la dación en pago es una solución muy torpe para solucionar la crisis actual.

[#10 danic]

La dación en pago no es una solución a la crisis, es básicamente intentar evitar deudas de por vida para algunas personas que simplemente no tienen medios para pagar su vivienda así que ¿de que sirve cargarlas de deudas que en toda su vida no van a poder pagar?

Es evidente que la dación en pago no vale "para todos" ni es una solución mágica, pero entiendo que lo que se quiere evitar son deudas abusivas y gente que pidió un prestamo de x para pagar su piso y ahora se encuentra con una deuda de "x+N" y perdiendo además su piso por un precio irrisorio

[#1 demostenes]

No sólo no es una solución mágica, sino que no es una solución.
¿Devolverán las plusvalías los que vendieron su casa en la cima de la burbuja? No.
Pues no veo por qué tienen que perdonarse las deudas de los que compraron una casa con fines especulativos en lo alto de la burbuja.
Otro asunto son las adjudicaciones de las subastas por el 50% del valor de tasación que es una desvergüenza.
O el hecho de que no haya viviendas sociales para las personas sin recursos, que es una infamia después de 20 años de gobierno presuntamente de izquierdas.
Pero ¿hay alguien pidiendo viviendas sociales? No. Lo que piden es quedarse con el adobado o el chalete sin pagar ni un euro. Eso no es tampoco justo.

[#4 ailian]

#1 La dación en pago significa que entregas la casa, no que "te quedas el chalet sin pagar un duro".

Y es la situción legal de la mayoría de países, ¿no puedes pagar la casa? Se la queda el banco.

Lo que no tiene lógica alguna y era una legislación que parecía escrita por un usurero es que además de quedarte sin casa tuvieras que seguir pagándola.

[#5 AlexisDeTocqueville]

#4 ya había hipotecas con dación en pago, y nadie las quiso.

[#11 agorostidi]

#5 Mas del 80% de la poblacion no era consciente, al firmar una hipoteca, que responderia no solo con esa casa, sino con los bienes futuros... y que ademas, una deuda con unos meses de retraso crecia de forma exponencial con intereses a veces superiores al 20%.... ¿ Sabes que si te retrasas solo un par de meses de pagar la hipoteca te pueden reclamar la totalidad de la misma de golpe, y no solo regularizarla ? ¿ Y que mientras se produce el juicio, deshacuico, etc, en esos 2-3 años, la cantidad a pagar por costas de juicio, intereses, procuradores, etc puede suponer una tercera parte de lo que debes de la hipoteca ? ¿ Y que encima ellos se quedan con la casa al 60% de una nueva tasacion (que puede ser un 30-40% menos de lo que ellos mismos te tasaron hace unos pocos años ?

Si, seguramente me diras que si yo no lo sabia, es problema mio y que soy un ignorante por no leerme las cosas con cuidado. Pero es que muy facil afirmar eso, y afirmar, que yo, como miles de personas, somos totalmente irresponsables por no enterarnos en la firma. No creo que sea eso, yo me miro todo un monton de veces antes de hacer cualquier operacion, y te aseguro, que eso que te digo que ahora se, y que gracias a dios, mucha gente ya sabe tambien ahora, no era tan facil de saber hace unos años....

¿ O querras decirme que soy tambien un especulador y que lo tengo merecido ?

Deja envidias aparte porque unos pudieron hacerlo, o se arriesgaron, y defiende unos derechos basicos.. A mi, me engañaron no siendo transparentes y el gobierno no hizo nada por tener una legislacion cdonde el banco debiese informar claramente a lo que me atenia... Te aseguro no me hubiera importado firmar una hipoteca un poco mas cara (o un seguro adicional de proteccion) si supiera que podria firmar otras condiciones...

Gracias a Dios, no me encuentro en la situacion de miles de personas con la soga al cuello, y puedo vivir (justo, pero vivo) con mi hipoteca, y no me arrepiento de pagar una hipoteca y no un alquiler (pago menos de lo que pagaria por un alquiler), pero soy solidario con los demas, y se la situacion es actualmente es totalmente injusta y necesita una solucion, estamos hipotecando el futuro de todos y de este pais (si hay gente que se ve abogada a trabajar en negro toda su vida por embargos o fuera del sistema financiero, ya me diras donde acabamos...)... y me repatean la de cientos de comentarios que veo de gente que se las da de listos y dice que el pudo, pero no quiso... me da que la mayoria de las veces es prepotencia, y cierta envidia.

[#13 AlexisDeTocqueville]

#11 Si no te informaste debidamente, no es culpa mía. Si eres adulto para pedir una hipoteca, lo debes ser para responsabilizarte del impago.

[#31 agorostidi]

#13 #21 Yo no estoy diciendo que no me quiera responsabilizar del pago de la hipoteca ...lo que exigo es una responsabilidad justa y equitativa, que es lo que ahora no hay. Y no tiene necesariamente que haber una dacion en pago, pero tampoco que la banca pueda optar a quedarse con mi vivienda por el 60% de una tasacion a la baja.

Asumo cierta responsabilidad si no puedo seguir pagando mi deuda hipotecaria, pero no asumo que encima el banco salga beneficiado de mi desgracia....

[#32 elrao]

#31 Como he dicho en mi comentario, una cosa son las clausulas abusivas, el tema de las subastas ... y otra es la dación en pago. La solución para el que no puede pagar es lo que viene siendo el concurso de acreedores, lo demás son chorradas.

#30 Yo creo que se refiere a que se reactivaría el consumo de impuestos para tapar los agujeros.

[#21 elrao]

#11 ¿y que alguien no sea consciente le exime de la responsabilidad? Una cosa es regular lo de las subastas y demás cuestiones abusivas ¿pero justificar que la gente no sabe que las deudas se pagan con bienes presentes y futuros? Yo flipo.

#20 La dación en pago ya existe y mientras que sea voluntario no me parece mal, tampoco es que tenga beneficios a no ser que pagar más dinero por la hipoteca sea uno de ellos.

[#18 Desactivado]

#4 Y es la situción legal de la mayoría de países, ¿no puedes pagar la casa? Se la queda el banco.
Citation Needed

La mayoría de países tienen un sistema de concurso de acreedores particular, que deja las cuentas intervenidas durante años con un administrador concursal y un magistrado, y permite quitas para deudores de buena fe. En general lo más habitual es lo que se plantea en el artículo.

Yo firmaría la ley de Alemania de concursos de acreedores de partículares, pero eso no es lo que pide la PAH.

[#23 cresques]

#18 Citation needed Si le exiges citas para soportar su afirmación descalificas la tuya por no poner citas. Coherencia

[#24 Desactivado]

#23 Por ejemplo http://www.idealista.com/news/archivo/2013/02/25/0583591-en-alemania-tampoco-hay-dacion-en-pago-pero-si-nos-pueden-dar-algunas-lecciones-inmobiliarias

#18

[#19 elrao]

#4 Como ya te han dicho, la dación en pago lleva existiendo en España décadas. Y en los países que tiene dación en pago también tienes que pagar un seguro por si dejas la casa. Las cosas no son gratis ni el dinero crece en los árboles.

[#28 Nitros]

#4 Entonces, en caso de aprobar eso, la PAH dejaría immediatamente de intentar detener desahucios ¿No? Si la gente se queda tirada en la calle sin trabajo ni un lugar donde vivir da igual, lo importante es que no tengan que continuar pagando el dinero que deben.

Yo es que soy más de soluciones sociales. Es decir, que para mi lo importante es que no haya gente tirada en la calle sin un lugar para vivir. Luego si tienen que estar pagando deuda hasta el día que se mueran y no se pueden permitir ni un capricho me da lo mismo, es en parte su culpa por hacer una inversión que les ha salido mal. Pero que estén tirados en la calle no me hace ni puta gracia, hayan hecho una mala inversión o no.

[#6 JohnBoy]

#1 Hay muchas cosas que se deben cambiar en la ley hipotecaria:

- Las adjudiacciones al banco al valor del 50%.
- La ejecución anticipada de la deuda viva en el caso de impago.
- Los intereses de demora.
- La aplicación de los intereses al total de la deuda viva y no sólo a la que permanece activa.
- El sistema de subastas...

Y más cosas. Todos estos cambios son justificables, son cláusulas en muchos casos abusivas y legalidalidad que pueda ser desconocida. Además, evitarían en muchos casos los desahucios, forzarían al banco a negociar restructuraciones y la deuda que cargasen las famlias sería en cualquier caso mucho menor.

Sin embargo la dación en pago no soluciona problemas (seguiría habiendo desahucios) sino que crea más problemas a la economía. Es injusta su aplicación retroactiva y carga sobre toda la sociedad los impagos. Jurídicamente es imposible de defender.

Además ni siquiera se trata de una cláusula abusiva o que los particulares desconociesen: es la esencia de la legislación hipotecaria española, es la condición esencial de un préstamo.

Pero sí, es el reclamo fácil y afortunado, que no va a hacer que se paren los desahucios, pero que sí interesa a mucha gente que tiene una púa pendiente o a los que su vivienda se ha devaluado enormemente.

[#14 CTprovincia]

#6 Exacto, hay mil "injusticias" que si se podrían atajar antes de recurrir a la dación en pago y nadie lo comenta o protesta energicamente por ello.

Sobre todo el tema de las subastas, que debaría ser ilegal.

[#17 tikismikis]

#6 Añadiría a tu lista la manipulación del Euribor por parte de las corporaciones implicadas en su elaboración.

[#12 unaqueviene]

#1 Te voto positivo por la primera parte, pero la última frase no sé si se te ha escurrido o es que no has captado lo de "dación en pago" que es quedarte sin el adobado que comentas, pero tampoco con la deuda.
Yo tampoco creo que sea la solución la dación en pago, pero me parece ridículo desahuciar y que la casa se quede sin oficio ni beneficio. Lo más fácil sería que el propietario se quede la casa por cojones y tenga que pagarla cuando tenga trabajo, que le retengan el sueldo (dejándole para vivir, claro) y no abocar a la gente a la ruina convirtiéndolos en cadáveres financieros que dependen de la caridad y que no consumen y a los que tenemos encima que dar la paguita por culpa de un banco cabrón.

[#8 kemador]

estoy, en líneas generales, de acuerdo con el artículo: no es una buena solución.
Pero hay algo en lo que no estoy en absoluto de acuerdo:
"No podemos olvidar una cosa: comprar una vivienda es inversión..."
Incorrecto. Durante años, en España, comprar una vivienda era la única forma de acceder a una vivienda (que sí que es un derecho). El alquiler era algo marginal. Sé por experiencia propia que muchas inmobiliarias colgaban un cartel de "no hay alquileres". Y que el importe de una renta de alquiler, podía ser el doble que el de una hipoteca. Todo el mundo (gobierno, bancos y ciudadanos) contribuyeron alegremente a esa situación.
El gobierno y la banca, no tienen hijos, ni sentimientos. Pero los ciudadanos sí. Perder la vivienda debe ser algo más que una cuestión económica.
Creo que la ley de insolvencia (determinar hasta qué punto puede hacerse cargo un ciudadano de sus deudas teniendo en cuenta su situación personal) es la mejor solución.

[#9 JohnBoy]

#8 Muy de acuerdo contigo. La mala legislación sobre alquileres y su desincentivación por parte de los poderes públicos, comparativamente frente a la compra, fue uno de los muchos factores que coludieron en la tormenta perfecta de la burbuja inmobiliaria española.

Pero también entiendo que una sociedad debe promoveer las mejores condiciones para que sus ciudadnos puedan acceder a la propiedad de algo tan esencial como la vivienda, especialmente en España, que venía de una estructura de propiedad absolutamente copada por los rentistas capitalistas.

En cualquier caso, lo de la ley de insolvencia, o la posibilidad de llegar a un procedimiento concursal me parece de las salidas más factibles (y relativamente justa, al menos comparativamente) que se puede dar a la gente afectada por las deudas hipotecarias.

[#7 Desactivado]

Desde mi desconocimiento, yo entendía que la hipoteca consiste en un préstamo en el que el crédito está avalado por el bien hipotecado. Es decir, quien presta el dinero considera que el bien hipotecado le garantiza el pago del dinero prestado, de modo que, si quien recibe el crédito no devuelve ese dinero prestado, pierde el bien hipotecado y el prestamista lo asume porque lo aceptó como garantía. En definitiva, si el prestamista cedió una cantidad de dinero superior al valor del bien hipotecado, es responsabilidad suya asumir la diferencia en caso de que el prestatario no abone la totalidad del crédito.
Desde mi desconocimiento, que alguien me explique por qué mi razonamiento no es válido.

[#16 Desactivado]

#7 : Pues entendías peligrosamente mal. El otro día, alguien me argumentaba que generalizar la dación en pago no afectaría a terceros. ¡Una medida cuya esencia es que otros se coman tus pérdidas! Con estos mimbres, no me extraña que estemos como estamos.

La morosidad hipotecaria es muy baja, alrededor del 3%. Veo bien que haya medidas justas para que esa pequeña minoría no quede aplastada por deudas impagables. El 97% por ciento restante, que está pagando una casa de la que preferiría deshacerse porque ha perdido su valor... lo siento, pero es lo que os toca por una mala inversión.

[#22 JohnBoy]

#7 Pues efectivamente, desde tu desconocimiento. Y antes de meterte en cualquier negocio harías bien en informarte, al menos superficialmente, de cómo funciona. Porque una cosa son las cláusulas abusivas y la letra pequeña y otra muy distinta es la esencia del préstamo hipotecario en el ordenamiento jurídico español, en el que se trata de un prestamo personal con responsabilidad ilimitada garantizado de forma hipotecaria. Pero tu respondes de todo el prestamo. Te prestan un dinero y devuelves ese dinero más los intereses. No una casa. No es un empeño.

Y tener desconocimiento sobre esto, si te metes en una hipoteca, es bastante grave, porque además información sobre esto hay a raudales, especialmente desde que empezó a hincharse la burbuja y mucho más con la crisis. Otra cosa, como ya he dicho, es la letra pequeña y las claúsulas abusivas.

Es como si contratas a alguien y te llega una inspección y dices, "Anda, no sabía que había que pagarles la seguridad social. Es que en Estados Unidos no es así...".

No se trata de ser economista o abogado, se trata de tener un conocimiento minimísimo de cómo funciona una de las transacciones más importantes (y más generalizadas) en las que la gente puede embarcarse.

[#2 Krisiskekrisis]

Porque las soluciones mágicas no existen.

Pero es una solución justa.

[#3 AlexisDeTocqueville]

#2 ¿Has leído el artículo? Porque de justa no tiene nada.

[#20 trinitro]

Los efectos de la dación en pago como mecanismo general de las futuras hipotecas no tiene tan malos efectos:

http://www.joserodriguez.info/bloc/bienvenidas-sean-las-consecuencias-negativas-de-la-dacion-en-pago-de-la-hipoteca/

La retroactiva no me gusta lo más mínimo.

[#25 JohnBoy]

#20 No comparto ese análisis y me parece muy simple.

- Por una parte, la dación en pago no evita burbujas financieras, y el ejemplo lo tenemos en Esatdos Unidos.

- Por otra parte, la dación en pago premia al inversor especulativo, el que puede deshacerse de la vivienda facilmente cuando esta pierde valor, mientras que penaliza al que adquiere una vivienda como primera residencia, ya que quizá no tenga posibilidad de traladarse a otra vivienda a vivir.

- No es cierto que compartan riesgos el banco y el inversor (esto sí es así si miramos individualmente) Pero en conjunto lo que ocurre es que se equilibran los riesgos y costes entre malos y buenos pagadores. Es decir, los buenos pagadores tendrán un sobreprecio en sus créditos y una restricción de acceso al crédito por culpa de los malos pagadores, ya que a priori son indistinguibles.

- Finalmente, lo de siempre. Nos dedicamos a legislar en caliente en una situación tremendamente extraordinaria, como es la mayor burbuja inmobiliaria que se ha dado en España (no causada por esta ley hipotecaria) junto con una de las mayores crisis económicas de la historia del capitalismo.

[#26 cresques]

A ver, mucha manipulación y mucha falacia veo yo en todo este cuento.
- Nosotros, los ciudadanos, ni somos banqueros, ni pagamos los errores de inversión, ni nada de lo que se cuenta. Somos los sujetos pasivos de un sistema económico fraudulento, el del mercado inmobiliario y del suelo, en el que al único participante que se le exige al 100% el pago de la deuda contraida es al último eslabón de la cadena, el comprador de vivienda.
- Durante los años finales de la burbuja inmobiliaria (como los anteriores, pero ya a lo bestia) los bancos han concedido préstamos de forma completamente irresponsable. Tanto que en algunos se barajó la posibilidad de ¡cerrar el departamento de riesgos! (dicho por un director de sucursal).
- Durante los años finales de la burbuja inmobiliaria (como los anteriores, pero ya a lo bestia) el acceso a la vivienda era prohibitivo. El alquiler absurdamente caro, la compra también. Y en ese periodo ninguna decisión individual podía ser ni libre ni neutra.
- La dación en pago es lo que ha aceptado la banca de los promotores. Los promotores han cancelado el 100% de sus deudas con la banca entregando promociones a medio construir sin valor real de mercado.

En fin que presentar un problema generado por la inacción, incompetencia y colaboracionismo del Estado como garante de los derechos, promovido por prácticas engañosas rozando la estafa (e irresponsables que deberían haber tenido como consecuencia la quiebra) por parte de la banca, en un problema de cada uno de los indivíduos que lo padecieron es de una ceguera irresponsable que explica perfectamente el país que tenemos.

[#27 Desactivado]

#26 - La dación en pago es lo que ha aceptado la banca de los promotores. Los promotores han cancelado el 100% de sus deudas con la banca entregando promociones a medio construir sin valor real de mercado.
Las sociedades tienen responsabilidad limitada. Eso ya se sabe, se embarga todo el patrimonio de la sociedad, se disuelve y si quedan deudas no se cobran y el promotor sigue conservando todo el patrimonio que tuviera fuera de esa sociedad en quiebra.

Eso estaba claro desde el principio.

[#33 Desactivado]

Quienes pusieron precio a los inmuebles,para conceder la hipoteca,fueron peritos contratados por los bancos.
Quien hace un negocio asume un riesgo,pues si los bancos asumieron riesgos tasando los pisos por encima de su valor ahora deben asumir sus consecuencias.
El argumento de que todos vamos a pagar por la dación en pago es patético,ya estamos pagando de forma obligatoria para salvar a los bancos,que son empresas privadas gestionadas por corruptos de alto nivel.Pues por mucho que le pese al autor del artículo,algunos preferimos que se invierta el dinero público en rescatar al mismo público y no en rescatar a empresas privadas que se han hundido fruto de la especulación,de su avaricia y fruto del consentimiento de políticos corruptos.

[#15 elgatolopez]

Soluciones mágicas no existen,
dicho esto, estoy convencido que por cada hipoteca que el banco se come por desahucio, hay miles con las que ganan mucho dinero, que todavía hay muchísima gente que no está desahuciada y que paga religiosamente su hipoteca con cláusulas abusivas.

[#34 sudoer]

Hay que tener en cuenta también que el estado ya provee un mecanismo para evitar la ruina total de las personas deshauciadas con deudas pendientes con el banco. Se trata del salario mínimo inembargable que establece unas cantidades mínimas que no pueden ser embargadas y que en mi opinión son bastante razonables.

Otra cosa es que la persona deshauciada no tenga ingresos y su situación sea desesperada pero ese es otro problema en el que la dación en pago o la no dación en pago no tiene demasiada influencia.

Pongo aquí las tablas con ejemplos.

SIN CARGAS FAMILIARES
SUELDO TIPO ME QUITAN ME QUEDA
962,10€ 0% 0€ 962,10€
1282,80€ 30% 96,21€ 1186,59€
1924,20€ 50% 416,91€ 1507,29€
2565,60€ 60% 801,75€ 1763,85€
3207,00€ 75% 1282,80€ 1924,20€
3848,40€ 90% 1860,06€ 1988,34€

CON UNA CARGA FAMILIAR
SUELDO TIPO ME QUITAN ME QUEDA
1153,52€ 0% 0€ 1153,52€
1282,80€ 30% 38,784€ 1244,02€
1924,20€ 50% 359,484€ 1564,72€
2565,60€ 60% 744,324€ 1821,28€
3207,00€ 75% 1225,374€ 1981,63€
3848,40€ 90% 1802,634€ 2045,77€

CON DOS CARGAS FAMILIARES
SUELDO TIPO ME QUITAN ME QUEDA
1345,94€ 0% 0€ 1345,94€
1924,20€ 50% 289,13€ 1635,07€
2565,60€ 60% 673,97€ 1891,63€
3207,00€ 75% 1155,02€ 2051,98€
3848,40€ 90% 1732,28€ 2116,12€

[#29 Desactivado]

Porque no hay soluciones mágicas. Pero la dación de pago ayudaría a reactivar el consumo.

[#30 AlexisDeTocqueville]

#29 Así, sin más.