Recordatorio sobre la burbuja inmobiliaria

Con la actual crisis de vivienda empiezan a surgir muchas voces que aseguran que la "solución" es permitir construir vivienda sin límites regulatorios. Esto no es un pensamiento marginal, sino que es la propuesta clave en materia de vivienda de los principales partidos de la oposición.

No han pasado ni 30 años desde que esa misma estrategia se aplicó en este país y lo llevó a la mayor crisis desde la Guerra Civil, pero parece que ya a muchos se les ha olvidado, así que no está de más un recordatorio de lo ocurrido.

En primer lugar, quiero aclarar que voy a describir lo que sucedió, no es una conjetura o especulación sobre lo que podría ocurrir, es una descripción de lo que realmente sucedió.

El contexto de la liberalización del suelo de 1998

Antes de la liberalización del suelo, el mercado inmobiliario estaba muy regulado y se difundió la idea de que "si se construyen más viviendas su precio caerá, es la ley de la oferta y demanda!", algo simple y lógico, ya si fuese cierto sería la hostia.

Por supuesto esa medida ya se había aplicado en otros países y siempre con el mismo resultado: una burbuja inmobiliaria seguida de una larga crisis, mientras que los precios de las viviendas NUNCA bajaron.

Evidentemente, si en la actualidad esa medida tiene mucho apoyo, incluso con una mayoría de españoles que han vivido la crisis, imaginaos cuando las crisis fueron en otros países.

Así fue como en 1998 se aprobó la ley que liberalizaba el suelo, para alegría de las constructoras y los políticos y una alegría que enseguida se convirtió en desgracia para los ciudadanos.

Pero en que consistía esa ley?

La ley desregulaba el suelo e incluso obligaba a los ayuntamientos y comunidades autónomas a hacer lo mismo.

Esto era claramente anticonstitucional al ir directamente contra el artículo 47 y vulnerar las competencias autonómicas y municipales. Sin embargo, el TC sentenció que era compatible con el artículo 47 aunque sí que no podía socavar las competencias de las otras administraciones. Por lo tanto, quedaba a decisión del ayuntamiento si se liberalizaba el suelo o no.

Para sorpresa de nadie, surgió una oleada de recalificaciones en las que se pudo construir en espacios protegidos, terrenos inundables y en primera línea de playa. Ser concejal de urbanismo se convirtió en uno de los oficios más lucrativos del país.

De esa forma se construyó una cantidad desproporcionada de vivienda en España, colocándola a la cabeza de Europa en construcción de nueva vivienda. Surgieron como setas urbanizaciones enteras y hoteles a escasos metros de la playa. La construcción se había convertido en el motor económico del país.

Paradójicamente, los precios no cayeron como se habría predicho, al contrario, se habían disparado a máximos históricos.

La crisis

Como pasa con todas las burbujas, ese crecimiento desproporcionado acabó en una crisis que se hizo efectiva en 2008. La gente no paraba de acaparar vivienda con la creencia de que nunca bajaba y era una inversión segura, por lo que cuando los precios empezaron a estancarse se produjo una reacción en cadena que frenó la construcción de nueva vivienda en seco.

En ese punto la construcción suponía el 18% del PIB, por lo que su caída tuvo un impacto enorme en la economía. No solo se perdieron los trabajos en el sector, sino que la pérdida de poder adquisitivo afectó al resto, llevando un paro del 7.9% en 2007 a superar el 18% en 2009 y alcanzar un desempleo del 27.2% en 2013. No está de más recordar que aun en 2026 no se han recuperado los niveles de paro precrisis.

Vale, pero como afectó a los precios de la vivienda?

Al igual que en el resto de países que aplicaron esa medida, los precios de la vivienda (tanto alquiler como compra) se dispararon. Incluso tras la crisis, los precios más bajos alcanzados seguían siendo mucho más elevados que antes de la ley de vivienda de 1998.

Gráfico que muestra los precios de la vivienda desde 1985 a 2017. Fuente Bankinter.

A esto hay que sumar otros problemas relacionados con las viviendas, como edificios demasiado cerca del litoral que ahora son amenazados o directamente destruidos por la costa, o edificios en zonas inundables cuyos actuales propietarios acabaron sin casa tras danas e inundaciones. Aparte de edificios en espacios protegidos que actualmente son mamotretos vacíos e inútiles que se niegan a ser demolidos como el caso de Algarrobico.

Es curioso como los dueños de hoteles y restaurantes costeros que exigen poder construir donde quieran, ahora pidan ayuda a las administraciones cuando el mar les va a llegar a la cocina.

Algunas personas podrán pensar que si quieren construir en eses sitios es su problema, pero solo hay que recordar que quienes suelen vivir en eses edificios no son los constructores, sino gente que necesitaba una vivienda y los ha comprado o alquilado. Y son estas personas las que se quedan sin casa mientras los constructores cuentan los billetes de su pelotazo lejos de ahí.

Pero podría repetirse?

Mucha gente puede decir que el contexto ha cambiado, que fue una burbuja o que ahora sería diferente. Pero solo hay que tener en cuenta estos dos elementos para darse cuenta de que podría repetirse perfectamente:

1. Todos los países que aplicaron una liberalización del suelo sufrieron lo mismo, independientemente de su contexto inicial.
2. La burbuja no fue un problema independiente, fue la consecuencia directa.

Esto es algo que la gente no debe olvidar si no queremos volver a sufrir otra crisis cuando aún no nos hemos recuperado de la anterior.

Como dice el dicho: "Errar es humano, pero perseverar en el error es diabólico".