Amortización de la hipoteca, ¿qué es más conveniente reducir cuota o años?

Acortar el plazo de reembolso del préstamo siempre sale más rentable que bajar la cuota porque se ahorrarán más intereses.

[#5 DoctorZaius]

La respuesta es tan sencilla como pedir consejo al banco y hacer lo contrario. Y sirve para cualquier duda sobre que te beneficia más.

[#1 sevier]

Bastante bien explicado aunque se podría haber explayado más, lñ mejor es que si tienes una hipoteca a interés o diferencial bajp, no adelantes nada e invertir bien ese dinero, saldrás ganando si miras un poco por Internet y otras opciones.

[#20 Desactivado]

#1 Bitcoin y más vivienda, que nunca bajan. 😇

[#4 sisi]

Ariticulo confuso donde los haya. Omite cosas.

1) Tanto si se reduce cuota, o se reducen años se reduce el capital pendiente y solo pagaran los intereses correspondientes a ese capital.
2) Si no eres un zopenco, es mejor tener la opción de devolver una cantitad en 10 ,11-20 años que estar obligado a hacerlo solo en 10.
3) Hacer una amortización de capital, no excluye poder hacer otras mas en el futuro.
4) SI indipendientemente de la cuota, cada años amortizas el mismo capital (complementando con amortizaciones anticipidas) vas a tardar casi el mismo tiempo a quitarte de encima la hipoteca.
5)) Amortizar mas de 9000 euros al año no sale a cuenta para optimizar las desgravaciones fiscales.


FInalmente: Yo me he quitado una hipoteca de encima con un plazo inicial de 30 años, en solo 10 amortizando siempre cuota. En el ultimo año me daba mucha tranquilidad de espiritu deber solo 6000 euros, y tener 20 años para devolverlos.

[#7 masde120]

#4 No entiendes el método francés. Mirátelo y entiende por qué es una cagada hacer eso

[#12 m_ark]

#7 estoy contigo. Yo estoy manteniendo cuota gracias a quitarme años.

Partía de 30, ahora mismo el final está en 16... con dos hijas no ahorramos lo mismo que sin ellas...

[#34 sisi]

#7 Lo entiendo perfectamente. Saque 10 en matematicas financieras, en las oposiciones a un banco. Por suerte no pase la entrevista personal :-). Leete mi comentario #32

[#8 aisic]

#4 yo pienso igual que tu. Prefiero tener dinero en el bolsillo que lo tenga el banco. Me quedan 10 años para devolver 500€, y me trae sin cuidado que los 500€ sean intereses o capital.

[#15 jonolulu]

#8 El banco ya tiene tu casa, no lo olvides

[#21 aisic]

#15 Tengo 10 años para recuperarla por 500€, cuando yo decida, no lo olvides

[#24 jonolulu]

#21 Pensé que 500 al mes. Eso no es nada, ni va a generar apenas intereses

[#14 jonolulu]

#4 Leyendo tu argumentación solo espero que no tengas hipoteca y que tengas un rato para entender lo que es el interés compuesto.

[#32 sisi]

#14 Me he quitado una hipoteca de 30 años en diez. Entiendo perfectamente lo que es el capital compuesto. Lo que tu no entiendes es que aunque reduzcas cuota, nadie te obliga a gastarte el sobrante de tu cuota mensual. Puedes apartar esas cantidades y utilizarlas en amortizaciones extraordinarias para el siguiente año.
Haciendo esto tienes la ventaja de reducir años, con la libertad de ajustar el plazo si vienen maldadas.

Este fue mi cuadro de amortizacion (redondeando un poco)
1er Año: Cuotas mensuales 600 euros. Amortizacion anticipada 1800 Euros a reducir cuota. Total pagado 9000
2o Año: Cuotas Mensual 540 Euros. Amortizacion anticipada 2520 Euros. Total pagado 9000
3er Año: Cuota mensual 480 Euros. Amortizacion anticipada 3240 Euros. Total pagado 9000
...
10 Año Cuota mensual 60 Euros. Amoritzacion anticipada 8280 Euros. Total pagado 9000.
Hipoteca a 0.

Si te fijas en el año 10, tenia 20 años para devolver esos euros, pero decidi no hacerlo. Así que no pague nada de intereses.


Si hubiese amortizado tiempo, el cuadro seria así.
1er Año: Cuotas mensuales 600 euros. Amortizacion anticipada 1800 Euros a reducir cuota. Total pagado 9000
2on Año: Cuotas mensuales 600 euros. Amortizacion anticipada 1800 Euros a reducir cuota. Total pagado 9000
3er Año: Cuotas mensuales 600 euros. Amortizacion anticipada 1800 Euros a reducir cuota. Total pagado 9000

10 Año: Cuotas mensuales 600 euros. Amortizacion anticipada 1800 Euros a reducir cuota. Total pagado 9000

Con la difencia que el ultimo año estaba obligado a seguir pagando los 600 euros tanto si podia como si no.

[#33 letxau]

#4 Gracias por intentar explicarlo. Yo llevo años haciendolo con mis familiares y amigos, y es difícil tener éxito.
Creo que muchos no entienden que un bache económico puede tener un final desastroso si bajaste años en vez de cuota.

[#35 dmemesf]

#4 tu comentario es mucho mas util que ese articulo que aunque no dice ninguna mentira solo puede pillar bien el mensaje el que ya conoce todo.

Yo reduzco cuota siempre, así siempre tendré la opción de mantener la hipoteca si me interesa o terminarla amortizando lo que queda, segun me convenga.

[#10 Peka]

Para el banco las dos son iguales, si no, solo ofrecerían una de ellas.

En mi opinión amortizar cuota hace que tengas más dinero ahora para incluso amortizar más. Sabes dónde estás ahora, pero no sabes si estarás dentro de 30 años.

[#9 ccguy]

Yo en su día reducía cuota... Terminé con una hipoteca a 20 años y 25 euros al mes.

Y el día que liquidé me lo quité todo de golpe.

Matemáticamente es igualmente que amortizar plazo pero hacerlo así me daba mas gusto, y también más flexibilidad, no sea que las cosas cambiaran y realmente necesitase pagar menos cada mes.

[#25 KaiserSoze]

#9 da más flexibilidad... Pero es más caro.

Los intereres que pagas dependen de la cantidad de dinero que debes y del tiempo que vas a pagarlo. Lo que llamo interés no es el interés de la hipoteca, que no cambia, sino de la parte que pagas cuanto es interés y cuánto es capital.

Con la hipoteca más común todas las cuotas son iguales. Y como cada vez debes menos deberías tener que pagar menos en interés, pero para que todas las cuotas sean iguales lo que pasa es lo que pagas de capital tampoco es lo mismo.

Las primeras cuotas tienen mucha más proporción de interés y las últimas casi nada.

Y en qué influye esto?... Es en cuanto más te quede por pagar en tiempo la proporción de interés que pagas cuando pagas es mayor. Así que reduciendo cuota pero no tiempo le debes el mismo dinero al banco, pero como va a ser durante más tiempo los interés son más altos.

La tranquilidad de saber que tienes más tiempo para pagarlo esta bien, y puede no ser poca cosa. Pero no es gratis, eso literalmente cuesta más dinero que amortizar plazo. Así que es mejor saber que no es igual una cosa que otra.

[#27 ccguy]

#25 Sólo es más caro si tardas más en pagar. Si cada vez que puedes amortizas una cantidad X acabarás liquidando la hipoteca en el mismo plazo tanto si amortizas tiempo como importe mensual y el coste final será el mismo exactamente.

[#39 KaiserSoze]

#27 tendría que echar los números exactamente pero no tiene porqué y dudo muy mucho que sea lo mismo. La clave es que aunque amorticea también hay cuotas normales y en esas la parte de interés es mayor cuanto más tiempo quede por pagar. Con lo que en esas cuotas pagas más interés y menos por capital, con lo que al final pagas más interés.

En todo caso tengo que echar los números con precisión porque es cierto que la cuota es menor, así que aunque la parte de intereses sea mayor no tengo 100 claro que es mayor. Pero creo recordar que salía que se paga más amortizando cuota que plazo, incluso haciéndolo como dices.

[#40 ccguy]

#39 hazlo con un Excel y lo verás en un momento.

[#41 KaiserSoze]

#40 pues me he picado y me he hecho un Excel... Y no me sale. Para una hipiteca de 120.000€ a 20 años al 1% me sale esto:

Sin amortizar el total de intereses me sale de 12.805,48€ (cuota de 551,87€)

Amortizando de forma que al año pagues siempre 10.000€ (es decir compensado el último mes lo que falte hasta eso) los números cambian

Reduciendo cuota sale que se paga en 14 años y el total de interés es de 8.546,01€

Si se reduce plazo sale (pero al año se paga siempre 10.000, como antes) me sale que se paga antes, en 13 años. Y que el total de intereres que se paga también es menor 8.104,63€

Incluso pasando el dinero a valor actual sigue sin compensar, que los 400 euros de diferencia pagados un año antes no compensan con el interés del 1% que he puesto.

Así pues no salen iguales y a la larga se paga más amortizando cuota (y por supuesto aún se paga más sin amortizar).

Por lo que veo en ambos casos lo que se paga al mes en concepto de intereres es lo mismo pero como en un caso la cuota es mayor se acaba pagando antes y por tanto se está menos tiempo pagando intereses.

[#42 ccguy]

#41 Si dejas las dos variantes a cero amortizando lo mismo en las mismas fechas el total te sale idéntico.

[#43 KaiserSoze]

#42 pero solo si en cada pago de cada mes pagas lo mismo amortizando de más. Si lo que haces es pagar las cuotas y un único pago anual para igualar el pago (lo habitual para llegar a la deducción de irpf) no salen iguales. En ese caso sale mejor amortizar por plazo que por cuota.

[#44 ccguy]

#43 Si cada día de la hipoteca tienes el mismo capital pendiente por definición estás generando los mismos intereses, no hay más... da igual cada cuanto amortices y en qué concepto. Amortizas X pues debes X menos y por tanto los intereses que pagas son menos en la misma proporción exáctamente.

[#45 KaiserSoze]

#44 como digo eso solo sucede si amortiza en cada pago.

Si reduces cuota en vez de plazo y solo haces un ajuste a final de año eso no pasa.

Simplemente porque como has reducido cuota pagas menos cada mez y por tanto debes más al cabo de una cuota. Con lo que los intereres suben respecto a mantener la cuota.

Por tanto, si es verdad lo que dice la noticia. Amortizando una vez al año (generalmente para llegar al máximo de la desgravación) sale más económico reducir plazo que reducir cuota. Otra cosa es que prefieras la flexibilidad de tener una cuota más baja durante más tiempo por si en el futuro te vienen mal dadas.

[#2 Desactivado]

Buen artículo, como siempre depende de la situación de cada uno. Yo por ejemplo prefiero reducir cuota a reducir años.

[#6 TocTocToc]

Convertirla en una ¡a tipo fijo!

[#23 dragonut]

Afirmación falsa, basura de artículo.

[#29 Pérfido]

Creo que es un artículo pobre e incorrecto.
Para el que realmente tenga dudas le recomiendo esta otra lectura:

https://www.euribor.com.es/2008/09/29/peras-o-manzanas-cuota-o-plazo/


Cuando era un renacuajo, mi profesora de matemáticas me inculcó que jamás debía sumar peras con manzanas. Aparentemente es una obviedad casi insultante, pero por lo visto hay mucha gente que entiende el ejemplo pero no asimila el concepto. Este mismo concepto fue repetido por el profesor de matemáticas financieras varios años mas tarde en la universidad. «No se pueden sumar peras con manzanas igual que tampoco se puede sumar dinero de hoy con dinero de mañana»

Si te ofrecen 50€ al mes durante 3 meses,¿cuanto tienes hoy? ¿150€?
¿Que prefieres 100€ hoy o 100€ mañana? Parece claro que hoy, por lo que valen mas 100€ hoy que 100€ mañana.

Los capitales no se pueden sumar ni comparar si no están en el mismo momento en el tiempo y para conseguir este movimiento, debemos aplicar una tasa de descuento (precio de diferir capitales en el tiempo), que fijaremos según nuestro criterio, pero suele usarse lo que te costaría pedirlo prestado a un banco (Euribor + diferencial).
Entonces, cuanto vale hoy la renta (conjunto de pagos) del ejemplo de 3 pagos de 50€ si el primer pago se hace hoy. Pongo como tasa de descuento 5% (0.42% mensual).

El primer pago vale hoy 50€
El segundo pago vale hoy 49.79€ → [50/(1.0042)] (50€ un mes hacia atrás)
El tercer pago vale hoy 49.58€ → [50/(1.0042)²] (50€ dos mes hacia atrás)

El valor hoy de una renta de 3 pagos mensuales de 50 euros con pago a inicio de periodo (prepagable) es de 149.37€. Aparentemente este no es una diferencia desorbitada, pero el efecto del tiempo aumenta estas diferencias.
Si quisiera sumar 50€ de hoy y 50€ dentro de un año, vería que los 50€ de hoy valen 50€ y los de dentro de un año, valen hoy 47.61€ [50/(1.05)], con lo que los aparentes 100€ valen en realidad 97.61€ (hoy). También es verdad esta misma renta de 2 pagos de 50€, dentro de un año va a valer 102,50€ [50+50×1.05].
Los capitales al moverlos hacia el futuro aumentan y al moverlos hacia el pasado disminuyen a razón de (1+r)n, donde «r» es la tasa de descuento y «n» el número de periodos.
Estos simples ejemplos no pretenden ser un curso acelerado de matemáticas financieras, tomadlo como una demostración de que no se pueden sumar peras con manzanas para que nadie tome como un acto de fe el razonamiento que comentaré a continuación. La fe para la religión, para todo lo demás, hechos y números. ¿Hasta aquí todos de acuerdo? Pues agárrense que vienen curvas, retomo el tema ¿cuota o plazo?

Ejemplo, pregunta típica del blog:
-Tengo una hipoteca con 150.000€ pendientes y 25 años por pagar y voy a amortizar 6.000€. (Euribor + 0.50). ¿Contra cuota o contra plazo?
Ejemplo de respuesta típica del blog:
-Con un Excel que tengo me sale que pagas una cuota de 867.21€.
Si amortizas a plazo te ahorraras 22 cuotas y media o sea 19.446,54€ (867*22+499)
Si amortizas a cuota pagaras 832.52€ que significa un ahorro de 34.69€ x 300 cuotas =10.407€
Por lo tanto amortiza a plazo que te sale 9.000€ mejor!!!

La pregunta es recursiva y cansina en el blog, pero la respuesta es un desastre financiero, sumando manzanas, peras y kiwis y comparándolo con la suma de un manojo de apios y unas naranjas washingtonas.
En el caso de la amortización a plazo, esos 19.446€ están mal sumados, pero dentro de lo que cabe están cercanos en el tiempo (casi 2 años entre el primero y el ultimo, pero podríamos darlo por «no muy erróneo»), pero lo grave es que no se tiene en cuenta que, de media, son dentro 24 años.
En caso de reducción de cuota, se están sumando los 34.69€ que dejamos de pagar hoy con los 34,69 € que dejaremos de pagar dentro de 25 años en la ultima cuota, que capitalizados a fecha de hoy vendrían a tener un valor de 10,28€.
La respuesta correcta es:
Amortizar 6.000€ a plazo es equivalente al valor con fecha de hoy de una renta formada por un pago de 367€ dentro de 23 años y 2 meses, seguido de 22 pagos mensuales de 867.21€, ¿verdad?… Es decir, yo doy hoy 6.000€ a cambio de que dentro de 23 años y dos meses empezare a cobrar (dejaré de pagar una obligación que tengo) dicha renta.
Amortizar 6.000€ a cuota es equivalente a obtener una renta mensual de 34.69€ durante 300 meses.¿OK?…
¿Todos de acuerdo? Pues vamos ha hacer los cálculos del valor actual de estas rentas a fecha de hoy para saber que nos conviene y salimos de dudas de una vez por todas.
CÁLCULOS A PLAZO
Primero llevo los 23 pagos al fin del mes 300 para ponerlos todos en un mismo punto en el tiempo. (Existe una formula, pero se puede hacer con Excel sin mas problemas).
367€ x 1,004074122 =401.34€
867€ x 1,004074121 =944.51€
867€ x 1,004074120 =940.68€
867€ x 1,004074119 =936.86€
……
867€ x 1,004074101 =870.74€
867€ x 1,004074100 =867.21€
Suman 20.318,71€ y ahora traigo este capital 300 meses hacia atrás en el tiempo para conocer su valor actual.
20.318,71/(1,004074123)300 = 6.000,17€ (¿que casualidad no?)
CÁLCULOS A CUOTA
Calculamos el valor actual de una renta de 300 pagos mensuales de 34.69€
(para aclaraciones)
El valor actual de esta renta es de 6.003,27.
CONCLUSIONES:
Hagas lo que hagas, dejas de deber lo que amortizas, y el valor actual de lo que amortizas es el importe que amortizas (tan insultantemente evidente como lo de las peras y las manzanas ¿verdad?), o sea que no hay opción mejor ni peor, en todo caso podremos decir que preferimos una u otra, pero eso ya son consideraciones subjetivas.
Financieramente, se puede asimilar una amortización anticipada como el «trueque» de un importe determinado hoy (6.000€) a cambio del ahorro mañana de varios importes diferidos en el tiempo (ya sean 34,69€ al mes durante 25 años o 22 pagos mensuales de 867€ dentro de 23 años).
Consideraciones posteriores:

Si tomásemos otra tasa de descuento distinta al Euribor+0.50, el resultado seria otro número, pero sería el mismo tanto para cuota como para plazo si la tasa de descuento es constante. La otra tasa podría ser lo que nos paga el banco en un depósito, para saber lo que mas nos conviene.
Si considerásemos que el tipo pudiese variar (que es lo que va a pasar aunque supongo que tenéis claro que no sabemos hacia donde), entonces si que podría ser mas beneficiosa una estrategia que la otra, ya que la estructura de pagos de las dos rentas es distinta, en una se producen todos al final, y en la otra se producen de forma regular durante toda la vida de la renta.
a) En un escenario de tipos al alza (durante toda la vida de la operación) seria mejor amortizar contra cuota, ya que los importes entregados al final, al aplicarles una tasa de descuento mas elevada tendrían un valor actual inferior, entonces la amortización a plazo, que da sus frutos al final de la operación tendría un valor actual menor.
b) En un escenario de tipos decrecientes, nos interesará reducir contra plazo, ya que la capitalización de los pagos lejanos se hará con un tipo de descuento menor, por lo tanto la renta equivalente estará menos penalizada y dará un valor actual mayor.

Lo mas probable es que la variación de tipos sea creciente en algunos periodos y decreciente en otros (25 años dan para mucho), por lo que no conseguiremos saber que nos sale mejor hasta que haya terminado la operación. Así demostramos una vez mas que la economía y las finanzas son una pseudo-ciencia que va muy bien para «predecir» el pasado, pero que para el futuro mejor llamar a la pitonisa Lola.
Toda esta explicación parece que hunde en la miseria la tabla Excel de control presupuesto familiar que os propuse hace dos semanas, pero a pesar de que suma manzanas con peras, la podemos dar por valida, ya que se trata periodos inferiores a un año, y tiene ingresos y gastos, y todos re reducen al actualizar su valor, por lo que el desfase causado por el efecto tiempo solo afecta al diferencial entre estos. (se reducen los ingresos pero también se reducen los gastos en la misma proporción al capitalizar)
Y para terminar e intentar deducir si los tipos subirán o bajarán en un futuro, si nos conviene ahorrar o amortizar o simplemente para quitarnos algo de incertidumbre, que mejor que leer las noticias del día.

[#37 jonolulu]

#36 ¿Qué tipo de IRPF pagas? Multiplica por 9000. Fácilmente sea muy superior al tipo de interés de la hipoteca por el capital pendiente

[#16 Veelicus]

#11 Efectivamente, y hasta 150.000 euros creo, pero vamos, que a mucha gente le va mejor reducir capital

[#3 Veelicus]

No siempre, por ejemplo en Alava te devuelven el 18% hasta creo que 9000 euros al año en el IRPF, es decir, que mientras Alava mantenga esta deduccion a mucha gente le sale mas rentable reducir cuota.

[#11 Poseido_returns]

#3 suponiendo que sea primera vivienda.

[#17 henritoad]

#3 De cara a disfrutar de la deducción fiscal, es indiferente si la amortización la destinas a bajar cuota o a bajar plazo. Estás amortizando y eso desgrava

[#19 Veelicus]

#17 Si, pero si quitas años, te quedan menos años sobre los que desgravar en funcion de lo que puedas desgravar cada año, por ejemplo si pagas una hipoteca no muy grande al mes y vas reduciendo años, al final acabas de pagar la hipoteca sin haber aprovechado al maximo las desgravaciones.

[#31 elvecinodelquinto]

#19 Pero eso es precisamente porque pagas menos intereses...

[#38 Veelicus]

#31 En mi caso lo que me devuelven en la desgravacion es mas de lo que pago en intereses del capital, con lo cual me estan financiando.

[#22 jonolulu]

#17 No es indiferente porque puedes desgravar más años sin amortizar, simplemente pagando la hipoteca durante más años con cuota más baja.

[#36 henritoad]

#22 Vas a desgravar más, porque vas a pagar más.

[#26 Remenad0r]

Voto irrelevante, la gente no tiene un puto duro como para adelantar.

[#28 Zappato]

Está claro..

[#18 Desactivado]

Es cierto que reducir años hace que pagues menos intereses al final, pero amortizar cuota hace que tengas mayor capacidad de ahorro cada mes.

[#30 Pérfido]

#18 eso es, son opciones técnicamente equivalentes

[#13 Desactivado]

Han descubierto la rueda vamos. Otra cosa es que la gente pueda hacerlo