La exministra de Vivienda: “Quien tenga deudas, que las pague. Que no se hubiera endeudado”

#180   #178 vaya lio de respuesta, a ver si logro comprenderte...
por un lado dices "si algo vale 150, no se puede adquirir por 100", y hablamos de que en el 2000 has comprado una casa por 100 que hoy dia se valora en 150. Los precios han subido desde el año 2000, no entiendo tu queja, imagina que digo 1990, las casas valen más ahora que en esas fechas, todo el mundo lo sabe.

"Si la compro a 100 y sube a 200, dejo de pagar; sale a subasta, y no la compran a 200?? ENTONCES no vale 200!!!!"
Ya partes de un error, el valor de mercado de la casa en 2007 segun el mercado es de 200, pero al salir a subasta se hace por ley por el precio tasado en la hipoteca, que es de 100, creo que el precio de salida seria de 70. Si a subasta queda desierta el banco se la adjudica por 60, y te puedo asegurar que en 2007 el banco la puede vender sin problemas por 200 en poco tiempo. Si alguien puja se la llevará a partir de 70,
dependiendo de si hay mucha gente interesada (o ninguna porque la gente no se ha enterado).

"si un bien vale 100 que sentido tiene que nadie lo quiera comprar a 61??? pues que no vale 100, es asi de simple; algo vale lo que la gente paga por ello"

El otro error es pensar que si se subasta una casa por una cantidad, y nadie puja entonces es que hemos valorado mal la casa, que no vale eso sino menos. Por un lado las subastas "públicas" se hacen casi en secreto, se pone un papel en un tablon abarrotado de papeles de un juzgado, si nadie se entera nadie compra, falta la publicidad del producto a vender o subastar. Esa misma casa en una agencia o en internet sí se puede vender al precio de mercado del momento. Por otro lado hoy en dia hay poca demanda y casi no se venden las casas, aunque esten al precio de mercado correcto (ya rebajado). Por ultimo yo me he inventado los precios para suponer que esos son realmente los precos de mercado de la casa del ejemplo.

"en el proceso hasta el deshaucio, si yo he comprado algo a 100 y ahora vale 200, lo vendere aunque sea a 180 por ejemplo, para que asi no me embarguen no?"
En 2007 si acumulas impagos y te las ves negras, podías vender la casa por 180, antes del embargo, y solucionar la papeleta, correcto. Pero a partir de 2008 ya no se puede hacer eso. El que compró para especular hizo negocio, el que compró para vivir mantuvo la casa y la hipoteca y ahora ya no tiene esa solución de poder venderla.

"HAY QUE DEVOLVER el dinero, no la casa; es un sinsentido la dacion en pago"
Pues si hay que devolver dinero entonces no sé que hacen los bancos rechazando las ofertas de la gente de pagar menos cantidad y se dedican a pedir la ejecución del total del prestamo a las primeras de cambio. Con eso solo consiguen quedarse con la casa, lo que ya hemos visto que casi siempre es un buen negocio para el banco. Actualmente ya no les interesa conseguir casas a precios de risa, por muy buen negocio que sea, pero ese es otro tema.
La dación en pago parte de una base, si el banco en vez de dinero prefiere ir a por la garantia del prestamo, y esa garantía vale mas de lo que le debes al banco (en la mayoría de casos así es), entonces la deuda ha quedado saldada. En el ejemplo el prestamo fue de 100 y despues de pagar 10 años imaginemos que faltan 50 de capital y 40 de interes por pagar, el banco se ha adjudicado la casa por 60, reclama una deuda pendiente de 30. Pero como se ha quedado con una casa cuyo valor es 150, y faltaban 90 por pagar, con la dación de la casa debería haber sido suficiente.
En todo caso, estoy de acuerdo en que pedir la dación en pago es una petición de máximos, una petición mucho más justa y ajustada a derecho sería modificar la valoración del bien subastado en caso de subasta desierta. Se debería fijar un 90 o 100% de la valoración segun hipoteca de la casa, pero podría cambiarse por una nueva tasación en vez de utilizar el valor que tenía al comprarla, eso eliminaría muchos casos injustos para ambas partes. En nuestro ejemplo, restar de la deuda 100 (valor original) o 150 (valor de mercado), o solo el 90% para compensar al banco por los gastos de buscar comprador ya que el juzgado (que no se dedica a eso) no ha encontrado comprador.

"en tu ejemplo mientes; el banco no ejecuta, sino que saca a subasta; si sale a subasta algo que vale 200mil, y lo compran en 150mil; el banco resta 150mil, y la diferencia para el dueño."
Simplifiqué a un caso de subasta desierta en 2012, lo más habitual. Sobre que si la subasta da 150 y al restarlo de la deuda queda una parte restante para el hipotecado, en teoría así debería ser, pero sucede tan poco que no conozco ningún caso para ver si al final es así. Si se modifica la ley como yo propongo, habría más casos de devolución de dinero después del embargo, si se hace la dacion en pago, el banco nunca tendría que devolver nada. Tienen sus pros y sus contras.
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#186   #180 a ver, respecto a los numeros queria decir lo siguiente; SE SUBASTA publicamente, todo el mundo puede ir y pujar, si al final se lleva por el precio X es que vale X, no puede valer 2x, como va a valer 2x algo que todo el mundo puede adquirir a x??? eso es un desajuste que no se puede producir, seria regalar decenas de miles de euros.
Si la compro a 100 y vale 200 y sale a subasta; NO SE PUEDE ADQUIRIR a 60, seria regalar 140 al subastero!!!!
Los deshaucios y ejecuciones; el 100% de los casos que el deudor sigue debiendo, son hipotecas recientes; de 5 años para aca; una hipoteca de hace 10 años no tiene sentido, entre todo lo que has pagado, y lo que ha subido la vivienda, es imposible deber dinero.
Aparte, si sube, es que sube, si valia 100 y ahora vale 200, ahora son 200, tu dices, no es que ahora la cosa esta mal; pues entonces es que no ha subido; no vale 200.
La tasacion para pagar no tiene sentido, algo vale lo que vale, y lo que vale es lo que la gente paga por ello, una ley sencilla es esta: Te presto X, me devuelves X+intereses; cualquier otra cosa es un sinsentido.
ADEMAS, otra cosa es que los intereses han sido irrisorios!! del 2% o el 3%, compensaba si tenias el dinero pedir el prestamo; no amortizar, y con el dinero que no pagaste meterlo en un deposito en renta fija!!! euribor+1 o +2, incluso en los casos de suelo, se quedaba al 4%, tener 100mil euros al 4% es el chollo del siglo, la deuda española esta al 6%!!!
De todas maneras; es cuestion de opiniones; tu prefieres la dacion; ok, de acuerdo, PERO NUNCA con caracter retroactivo; eso si que seria una injusticia y una ilegalidad; la ponemos ahora y veremos quien se puede comprar una casa; ya te lo digo yo, funcionarios de muy alto nivel, aportando el 30% a tocateja a la hora de pagar, y tasaciones muy bajas respecto al precio de mercado...ok, de acuerdo, adelante... POR ESO NINGUN pais europeo tiene la dacion en pago; saben lo que significa; un banco presta dinero, y quiere dinero, tan dificil no me parece de entender....
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#193   #186 Sigues sin entender cómo funciona la ley hipotecaria española. Todos tus comentarios están basados en una premisa errónea. Sigues pensando que la subasta de la casa se realiza sobre su valor actual de mercado. Y la casa se subasta según la tasación hecha en el momento de la compra, según la tasación que pone en a hipoteca.
Veo por tus comentarios que indicas que si la subasta fuera como yo digo que es (es decir, segun la ley en vigor desde hace un siglo) el resultado seria injusto, se estarían adquiriendo bienes que valen 200 por solo 60. Y concluyes que eso no puede ser así. Yo te digo que estoy de acuerdo, esto se está haciendo mal y esta ley es injusta y no debería ser así.

"entre todo lo que has pagado, y lo que ha subido la vivienda, es imposible deber dinero" -> la vivienda sube según valor de mercado, pero si la subasta queda desierta la casa se la queda el banco por el 60% del valor que tenia cuando se compró, NO se puede hacer una nueva valoración de la casa, por mucho que proteste el abogado del hipotecado. Por tanto lo que ha subido la vivienda no sirve de nada, eso se lo queda el banco porque lo dice la ley, no porque sea lo justo.

"Aparte, si sube, es que sube, si valia 100 y ahora vale 200, ahora son 200, tu dices, no es que ahora la cosa esta mal; pues entonces es que no ha subido; no vale 200." -> El mercado valora un bien en 200, el juez aplica una ley que dice que se valora en 100 y lo que vale realmente es irrelevante, lo dice la propia ley, el juez sabe que no es el valor real pero la tiene que aplicar. Si en la subasta acude mucha gente se acabará vendiendo por un valor similar al de mercado y eso es lo justo, pero si no acude nadie el banco se la queda por 60 cuando el mercado las está comprando y vendiendo a 200.

"La tasacion para pagar no tiene sentido, algo vale lo que vale, y lo que vale es lo que la gente paga por ello" -> No te entiendo, si el mercado valora un bien en 200 es porque ese es el precio al que la gente lo compra y al que los vendedores la venden. Dejemos aparte el problema de tasaciones mal hechas o tasadores que inflan o desinflan los precios según quien les pague por tasar, eso se puede arreglar judicialmente igual que se hace cuando el perito de una parte dice una cantidad alta y el perito de la otra dice una cantidad baja.
Lo justo es hacer una tasación correcta de la casa y restar eso de la deuda. Lo injusto es aplicar una norma que dice que la valoración es la que se hizo en el año de mariacastaña, y el valor actual de la casa es irrelevante, y por tus comentarios me estas dando la razón continuamente.
Si dejamos que el mercado valore esas casas entonces estaremos de acuerdo, pero no se puede fijar un valor falso por ley, cuando el valor de mercado es otro. Una solución es mejorar el sistema de subastas judiciales para que aproxime a un mercado real, donde los compradores se enteren de que se realiza una venta y haya demanda para que el precio final se ajuste al valor de mercado.

Te voy a dar un ejemplo en el que el banco pierde con esta ley injusta, porque esta ley es injusta para ambas partes. Hipoteca realizada en 2008 por 200.000 euros, en 2015 el piso se valora segun mercado en 80.000, se subasta y queda desierta, el banco descuenta de la deuda el 60% de su valor original (=120.000), el banco ha salido perdiendo, porque el valor de mercado de la casa en ese año será de 80.000 y ha tenido que descontar de la deuda 120.000 por aplicación de la ley.

"De todas maneras; es cuestion de opiniones; tu prefieres la dacion; ok, de acuerdo" -> No defiendo la dación en pago con caracter retroactivo, eso sería injusto para el banco, pues al hacerse la hipoteca la ley era muy distinta.
Defiendo que se descuente de la deuda el valor de la casa embargada, pero que sea el valor real según una tasación independiente y actual, no un valor fijado según una ley. No se puede fijar un valor por ley distinto al de mercado y dejar que sea la subasta la que corrija esa valoración, porque las subastas no está funcionando como un mercado real y no se está corrigiendo esa valoración irreal de las cosas.
Otra solución es seguir usando la valoración según la hipoteca, pero aumentar de 60% a 90 o 100%, pero no me parece la mejor solución sino otro apaño, pues ese no es el valor real según mercado.
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#196   #193 PERO es que el valor de salida me importa un pimiento, si algo se subasta a 100 y vale 300 y nadie paga mas de 100, ES QUE VALE 100!!!, no puede algo valer 300 y que se consiga a 100 sin que nadie tenga interes; eso es un sinsentido absoluto; si queda desierta es que nadie paga eso.
Tu saca a subasta un piso de 200m en el centro de madrid y pon de precio inicial 100mil, ya veras como acaba en 300mil como poco.
TU PARTES de la premisa falsa que algo vale 200 porque este tasado a 200; y no, puede bajar, pudo haber caido, son pisos con inquilinos, con ocupas, con destrozos, vete tu a saber.
Pero una cosa si que es cierta; algo que vale 200 no se consigue a 60; seria absurdo, toda la gente con liquidez, que hay muchisima, se pondrian a comprar esos chollos, si no lo hacen es porque saben que no vale eso...
EL VALOR De tasacion no es valido si ha bajado el bien!!!! puede bajar, puede subir, el valor de tasacion solo es valido para fijar la cantidad que el banco te pueda prestar.
LO JUSTO es pagar lo que se debe, una cosa no vale lo que se tase por ella; VALE LO QUE La gente pague por ella!!! el precio real de un bien, es el precio de adquisicion, de intercambio del bien; no el precio fijado por un tasador.
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 *   eulerian
#197   #196 Hagamos un experimento, voy a subastar mi ordenador, recien comprado por 500 €, y que un tasador imaginario lo ha valorado en 200 porque han pasado unos meses y los ordenadores bajan, lo subastaré por 5 euros, pero pondré el anuncio en un tablón de anuncios al que no accede nadie. Para pujar hay que acudir a la subasta el día y lugar que el anuncio indica, y haber realizado un depósito de 1 euro para poder participar, siguiendo las normas del sistema de depósitos que indica el anuncio y nadie conoce, si alguien quiere ver el ordenador antes de la subasta para comprobar su calidad, se quedará con las ganas como pasa en las subastas judiciales. Dentro de una semana, como nadie aparecerá en la subasta, la declararé desierta. Según tu el valor de 200 € de tasación es falso porque el mercado ha dictado sentencia, no vale ni 5 euros, nadie está dispuesto a pagar eso, el valor real según el mercado está por debajo de 5 euros.
La próxima semana lo pondré en eBay por 200 euros, y muy posiblemente se venderá por esa cantidad o por más.
¿Como me explicas eso? ¿el que lo compra por 200 es un idiota y el que no ha querido comprarlo por 5 euros ha sido muy inteligente? Cual es para ti el valor de mercado del ordenador en ese supuesto, 200 o 5?

¿Cuantas veces has ido por los juzgados y has visto a parejas de recien casados interesados en comprar un piso buscando en los tablones de anuncios? los únicos que se dedican a eso son los subasteros, y solo se quedan con las ofertas mas jugosas, no se compran todo lo que se subasta. Eso NO es el mercado, igual que mi subasta del ordenador no es el mercado y el precio resultante no es el de mercado, 5 euros no es lo que la gente esta dispuesta a pagar por el ordenador. Al quedar la subasta desierta el valor lo ha fijado el precio de salida de la subasta, sin tener en cuenta ni por asomo cual es el valor en el mercado real. El mercado son todos los posibles compradores, no 4 gatos que han visto un anuncio mientras buscaban cual era la sala del juicio que les tocaba, ni una panda organizada de subasteros que recorren los juzgados buscando chollos.

El valor de tasación realizado a día de hoy, se hace comprobando si el piso está con inquilinos, con destrzos, con ocupas. El valor es actual, si ha bajado se tasa por menos, si ha subido se tasa por más. Se comparan precios de compra/venta de pisos similares según la zona. Se analizan diversos factores y el resultado es el precio de mercado del piso. Ese precio será sin duda alguna más acercado al valor de la vivienda que si cogemos lo que valió la casa cuando se compró y lo multiplicamos por 0,6.

Ya veremos en 2015, como los bancos empezarán a encontrarse con el supuesto que he descrito, en el que se empezarán a adjudicar casas por encima de su valor de mercado, ya veremos como empiezan a ganar recursos y los jueces a cambiar la jurisprudencia o los políticos cambiarán las leyes hipotecarias, para solucionar el problema y valorar las viviendas según una nueva tasación, y no por el 60% del precio original por quedar las subastas desiertas. Ya veremos a muchos medios declarar que es una injusticia eso de valorar los pisos por encima de su valor real de mercado por aplicar una ley absurda y anacrónica. Y si o al tiempo.

En todo caso, gracias por darme tu punto de vista, he aprendido bastante al verlo de otro modo.
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 *   juancarloschou
#198   #197 lo que dices no tiene sentido, por una razon simple; QUIEN IBA a querer que su piso se adquiera por el 60% de tasacion, en vez de ponerlo en venta EN EL MERCADO, antes de la subasta??? desde que dejas de pagar, hasta que se subasta pasan años!!!, has tenido mucho tiempo para ponerlo a precio de mercado, poner anuncions, moverte, etc etc; no con el mismo precio, pues lo pones un "pelin" mas barato. SI NO TE LO COMPRAN, es que no vale eso.
Claro que en las subastas los precios son menores, pero es imposible que algo valga 200 se lo queden en 60, es un sinsentido, si eso fuera asi todos los millonarios estarian comprando esos chollos; Y NO ES ASI porque no los valen; el precio de esos pisos esta inflado en tasacion un 50% mas de lo que deberian ser.....
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#202   #198 Pues no tendrá sentido, pero hay miles de familias que han llegado hasta la subasta sin haber puesto el piso a la venta. Tienes razón en que deberían haber intentado venderlo en el mercado y sería mejor para ellos, y yo se lo he aconsejado a alguna gente, pero ninguno que yo conozca lo ha intentado por unos motivos u otros. Cierto que hoy en día se tarda en vender el piso por la baja demanda, pero se vendería tarde o temprano. Ten en cuenta que esas familias no son genios financieros precisamente y no aciertan mucho en estas decisiones :-(, y en otros casos les puede la situación de necesidad y prefieren seguir en la casa más tiempo antes que intentar venderla e irse pq no tienen adonde.

Si en el ejemplo el hipotecado hubiese vendido el piso en el mercado como tu dices, habría salido ganando porque se restaría de la deuda 150.000€ y podría hacer frente al resto de la deuda y las costas e intereses de demora y aún le sobraría dinero para ir pagando futuros alquileres.

Y cómo has llegado a la conclusión de que en un ejemplo en el que he puesto los precios de mercado, me ha salido un precio sobrevalorado un 50%... !pero si es un precio de ejemplo!
He puesto el precio de la casa en el año 2000 (100.000€), 2007 (200.00€) y 2012 (150.000€), has concluido que mi precio está mal y está inflado un 50%, ¿te parece mejor que cambiemos el ejemplo y pongamos un precio de 120.000 en la actualidad? porque menos que en el año 2000 no valen los pisos a día de hoy...

Rehago el ejemplo, el banco se queda con el piso por 60.000 al quedar la subasta desierta, el piso hoy vale 120.000 si lo vendes en el mercado, hay un enriquecimiento injusto de 60.000 euros.
¿Te sigue pareciendo un sinsentido todo esto, que me lo estoy inventando y esto no sucede en realidad? Pues chico, me temo que esto es la dura realidad de la ley hipotecaria.

Por cierto, los que se quedan con los pisos que valen hoy 150 o 120 por 60 son los bancos en caso de incumplimiento de hipoteca y subasta desierta, si un millonario quiere conseguir el chollo tendrá que pagar un poco más, el mínimo de la puja de la subasta. A eso se le llama ser subastero, comprar casas baratas en las subastas judiciales para venderlas luego en el mercado. No es imposible, esa gente existe y gana dinero con las subastas, tú mismo puedes hacerlo si tienes ahorros.
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 *   juancarloschou

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