La exministra de Vivienda: “Quien tenga deudas, que las pague. Que no se hubiera endeudado”

  1. #180   #178 vaya lio de respuesta, a ver si logro comprenderte...
    por un lado dices "si algo vale 150, no se puede adquirir por 100", y hablamos de que en el 2000 has comprado una casa por 100 que hoy dia se valora en 150. Los precios han subido desde el año 2000, no entiendo tu queja, imagina que digo 1990, las casas valen más ahora que en esas fechas, todo el mundo lo sabe.

    "Si la compro a 100 y sube a 200, dejo de pagar; sale a subasta, y no la compran a 200?? ENTONCES no vale 200!!!!"
    Ya partes de un error, el valor de mercado de la casa en 2007 segun el mercado es de 200, pero al salir a subasta se hace por ley por el precio tasado en la hipoteca, que es de 100, creo que el precio de salida seria de 70. Si a subasta queda desierta el banco se la adjudica por 60, y te puedo asegurar que en 2007 el banco la puede vender sin problemas por 200 en poco tiempo. Si alguien puja se la llevará a partir de 70,
    dependiendo de si hay mucha gente interesada (o ninguna porque la gente no se ha enterado).

    "si un bien vale 100 que sentido tiene que nadie lo quiera comprar a 61??? pues que no vale 100, es asi de simple; algo vale lo que la gente paga por ello"

    El otro error es pensar que si se subasta una casa por una cantidad, y nadie puja entonces es que hemos valorado mal la casa, que no vale eso sino menos. Por un lado las subastas "públicas" se hacen casi en secreto, se pone un papel en un tablon abarrotado de papeles de un juzgado, si nadie se entera nadie compra, falta la publicidad del producto a vender o subastar. Esa misma casa en una agencia o en internet sí se puede vender al precio de mercado del momento. Por otro lado hoy en dia hay poca demanda y casi no se venden las casas, aunque esten al precio de mercado correcto (ya rebajado). Por ultimo yo me he inventado los precios para suponer que esos son realmente los precos de mercado de la casa del ejemplo.

    "en el proceso hasta el deshaucio, si yo he comprado algo a 100 y ahora vale 200, lo vendere aunque sea a 180 por ejemplo, para que asi no me embarguen no?"
    En 2007 si acumulas impagos y te las ves negras, podías vender la casa por 180, antes del embargo, y solucionar la papeleta, correcto. Pero a partir de 2008 ya no se puede hacer eso. El que compró para especular hizo negocio, el que compró para vivir mantuvo la casa y la hipoteca y ahora ya no tiene esa solución de poder venderla.

    "HAY QUE DEVOLVER el dinero, no la casa; es un sinsentido la dacion en pago"
    Pues si hay que devolver dinero entonces no sé que hacen los bancos rechazando las ofertas de la gente de pagar menos cantidad y se dedican a pedir la ejecución del total del prestamo a las primeras de cambio. Con eso solo consiguen quedarse con la casa, lo que ya hemos visto que casi siempre es un buen negocio para el banco. Actualmente ya no les interesa conseguir casas a precios de risa, por muy buen negocio que sea, pero ese es otro tema.
    La dación en pago parte de una base, si el banco en vez de dinero prefiere ir a por la garantia del prestamo, y esa garantía vale mas de lo que le debes al banco (en la mayoría de casos así es), entonces la deuda ha quedado saldada. En el ejemplo el prestamo fue de 100 y despues de pagar 10 años imaginemos que faltan 50 de capital y 40 de interes por pagar, el banco se ha adjudicado la casa por 60, reclama una deuda pendiente de 30. Pero como se ha quedado con una casa cuyo valor es 150, y faltaban 90 por pagar, con la dación de la casa debería haber sido suficiente.
    En todo caso, estoy de acuerdo en que pedir la dación en pago es una petición de máximos, una petición mucho más justa y ajustada a derecho sería modificar la valoración del bien subastado en caso de subasta desierta. Se debería fijar un 90 o 100% de la valoración segun hipoteca de la casa, pero podría cambiarse por una nueva tasación en vez de utilizar el valor que tenía al comprarla, eso eliminaría muchos casos injustos para ambas partes. En nuestro ejemplo, restar de la deuda 100 (valor original) o 150 (valor de mercado), o solo el 90% para compensar al banco por los gastos de buscar comprador ya que el juzgado (que no se dedica a eso) no ha encontrado comprador.

    "en tu ejemplo mientes; el banco no ejecuta, sino que saca a subasta; si sale a subasta algo que vale 200mil, y lo compran en 150mil; el banco resta 150mil, y la diferencia para el dueño."
    Simplifiqué a un caso de subasta desierta en 2012, lo más habitual. Sobre que si la subasta da 150 y al restarlo de la deuda queda una parte restante para el hipotecado, en teoría así debería ser, pero sucede tan poco que no conozco ningún caso para ver si al final es así. Si se modifica la ley como yo propongo, habría más casos de devolución de dinero después del embargo, si se hace la dacion en pago, el banco nunca tendría que devolver nada. Tienen sus pros y sus contras.
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  1. #186   #180 a ver, respecto a los numeros queria decir lo siguiente; SE SUBASTA publicamente, todo el mundo puede ir y pujar, si al final se lleva por el precio X es que vale X, no puede valer 2x, como va a valer 2x algo que todo el mundo puede adquirir a x??? eso es un desajuste que no se puede producir, seria regalar decenas de miles de euros.
    Si la compro a 100 y vale 200 y sale a subasta; NO SE PUEDE ADQUIRIR a 60, seria regalar 140 al subastero!!!!
    Los deshaucios y ejecuciones; el 100% de los casos que el deudor sigue debiendo, son hipotecas recientes; de 5 años para aca; una hipoteca de hace 10 años no tiene sentido, entre todo lo que has pagado, y lo que ha subido la vivienda, es imposible deber dinero.
    Aparte, si sube, es que sube, si valia 100 y ahora vale 200, ahora son 200, tu dices, no es que ahora la cosa esta mal; pues entonces es que no ha subido; no vale 200.
    La tasacion para pagar no tiene sentido, algo vale lo que vale, y lo que vale es lo que la gente paga por ello, una ley sencilla es esta: Te presto X, me devuelves X+intereses; cualquier otra cosa es un sinsentido.
    ADEMAS, otra cosa es que los intereses han sido irrisorios!! del 2% o el 3%, compensaba si tenias el dinero pedir el prestamo; no amortizar, y con el dinero que no pagaste meterlo en un deposito en renta fija!!! euribor+1 o +2, incluso en los casos de suelo, se quedaba al 4%, tener 100mil euros al 4% es el chollo del siglo, la deuda española esta al 6%!!!
    De todas maneras; es cuestion de opiniones; tu prefieres la dacion; ok, de acuerdo, PERO NUNCA con caracter retroactivo; eso si que seria una injusticia y una ilegalidad; la ponemos ahora y veremos quien se puede comprar una casa; ya te lo digo yo, funcionarios de muy alto nivel, aportando el 30% a tocateja a la hora de pagar, y tasaciones muy bajas respecto al precio de mercado...ok, de acuerdo, adelante... POR ESO NINGUN pais europeo tiene la dacion en pago; saben lo que significa; un banco presta dinero, y quiere dinero, tan dificil no me parece de entender....
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    1. #193   #186 Sigues sin entender cómo funciona la ley hipotecaria española. Todos tus comentarios están basados en una premisa errónea. Sigues pensando que la subasta de la casa se realiza sobre su valor actual de mercado. Y la casa se subasta según la tasación hecha en el momento de la compra, según la tasación que pone en a hipoteca.
      Veo por tus comentarios que indicas que si la subasta fuera como yo digo que es (es decir, segun la ley en vigor desde hace un siglo) el resultado seria injusto, se estarían adquiriendo bienes que valen 200 por solo 60. Y concluyes que eso no puede ser así. Yo te digo que estoy de acuerdo, esto se está haciendo mal y esta ley es injusta y no debería ser así.

      "entre todo lo que has pagado, y lo que ha subido la vivienda, es imposible deber dinero" -> la vivienda sube según valor de mercado, pero si la subasta queda desierta la casa se la queda el banco por el 60% del valor que tenia cuando se compró, NO se puede hacer una nueva valoración de la casa, por mucho que proteste el abogado del hipotecado. Por tanto lo que ha subido la vivienda no sirve de nada, eso se lo queda el banco porque lo dice la ley, no porque sea lo justo.

      "Aparte, si sube, es que sube, si valia 100 y ahora vale 200, ahora son 200, tu dices, no es que ahora la cosa esta mal; pues entonces es que no ha subido; no vale 200." -> El mercado valora un bien en 200, el juez aplica una ley que dice que se valora en 100 y lo que vale realmente es irrelevante, lo dice la propia ley, el juez sabe que no es el valor real pero la tiene que aplicar. Si en la subasta acude mucha gente se acabará vendiendo por un valor similar al de mercado y eso es lo justo, pero si no acude nadie el banco se la queda por 60 cuando el mercado las está comprando y vendiendo a 200.

      "La tasacion para pagar no tiene sentido, algo vale lo que vale, y lo que vale es lo que la gente paga por ello" -> No te entiendo, si el mercado valora un bien en 200 es porque ese es el precio al que la gente lo compra y al que los vendedores la venden. Dejemos aparte el problema de tasaciones mal hechas o tasadores que inflan o desinflan los precios según quien les pague por tasar, eso se puede arreglar judicialmente igual que se hace cuando el perito de una parte dice una cantidad alta y el perito de la otra dice una cantidad baja.
      Lo justo es hacer una tasación correcta de la casa y restar eso de la deuda. Lo injusto es aplicar una norma que dice que la valoración es la que se hizo en el año de mariacastaña, y el valor actual de la casa es irrelevante, y por tus comentarios me estas dando la razón continuamente.
      Si dejamos que el mercado valore esas casas entonces estaremos de acuerdo, pero no se puede fijar un valor falso por ley, cuando el valor de mercado es otro. Una solución es mejorar el sistema de subastas judiciales para que aproxime a un mercado real, donde los compradores se enteren de que se realiza una venta y haya demanda para que el precio final se ajuste al valor de mercado.

      Te voy a dar un ejemplo en el que el banco pierde con esta ley injusta, porque esta ley es injusta para ambas partes. Hipoteca realizada en 2008 por 200.000 euros, en 2015 el piso se valora segun mercado en 80.000, se subasta y queda desierta, el banco descuenta de la deuda el 60% de su valor original (=120.000), el banco ha salido perdiendo, porque el valor de mercado de la casa en ese año será de 80.000 y ha tenido que descontar de la deuda 120.000 por aplicación de la ley.

      "De todas maneras; es cuestion de opiniones; tu prefieres la dacion; ok, de acuerdo" -> No defiendo la dación en pago con caracter retroactivo, eso sería injusto para el banco, pues al hacerse la hipoteca la ley era muy distinta.
      Defiendo que se descuente de la deuda el valor de la casa embargada, pero que sea el valor real según una tasación independiente y actual, no un valor fijado según una ley. No se puede fijar un valor por ley distinto al de mercado y dejar que sea la subasta la que corrija esa valoración, porque las subastas no está funcionando como un mercado real y no se está corrigiendo esa valoración irreal de las cosas.
      Otra solución es seguir usando la valoración según la hipoteca, pero aumentar de 60% a 90 o 100%, pero no me parece la mejor solución sino otro apaño, pues ese no es el valor real según mercado.
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